凤凰汇改造进行时难掩客流难题

  实体商业项目改造的行列中，新增了凤凰汇购物中心。北京商报记者近日走访时发现，凤凰汇的B1层已经改造完成，而商业街部分仍被挡板遮起，工人正在施工。改造后重张的凤凰汇购物中心B1层引入了网红小吃以及知名餐饮品牌。在业内人士看来，北京的百货、购物中心在转型中，餐饮是项目招商的基础配置。项目还需要出示更多的社区型服务，才能对周边居民产生足够吸引力。

  北京商报记者近日走访凤凰汇购物中心时发现，该项目内的一层与B1层已完成改造。其中，B1层增加了不少餐饮品牌。北京商报记者看到B1层分为，Canteen、Lounge、Market、AsianFlavor四个不同的分区。Canteen区域引入了金鼎轩、川成元、喜家德等餐饮品牌；Lounge区域包括MiamMiam，还有酒吧入驻；Market区域拥有鱼眼咖啡、热辣生活、恋暖初茶等品牌；AsianFlavor区域主要以亚洲风味为主，包括一风堂、豆腐家、翡翠拉面等餐饮品牌。

  值得注意的是，在购物中心外部的商业街仍然处于施工状态。据凤凰汇购物中心的前台工作人员表示，商业街已经改造数月，尚未重新开张。

  商场会员中心的一位工作人员对记者表示，原本定在今年10月正式开业的商业街，并未按时装修完成。现在暂不清楚商业街部分的具体开业时间。据北京华润凤凰汇官方微信发布的消息显示，2018年11月，凤凰汇地下一层已经改造完成并开业。

  对于凤凰汇购物中心调整的原因，以及调整的计划，北京商报记者致电该项目的官方联系方式以及办公室联系方式，北京商报记者多次尝试拨打上述两个电话，但截止至发稿前，电话并未接通。

  北京商报记者观察发现，凤凰汇购物中心B1层较改造之前客流有所增长。尤其在工作日期间，B1层会有不少上班族前往购买餐品；在周末是，多是年轻父母带着孩子前往，要以家庭花钱的那群人为主。

  有业内人士指出，凤凰汇购物中心位于三元桥这一核心商务区，如今品牌“换血”，或许是为了迎合市场需求，希望进一步挖掘周边的消费潜力。

  实际上凤凰汇购物中心也在一直更新项目定位。公开资料显示，凤凰汇购物中心曾在2015年尝试探索体验式商业，在项目中增加文化元素。早在2013年，凤凰汇购物中心相关负责人也曾表示，“我们不是以一二线品牌为主，而是以国际潮流品牌为主。凤凰汇购物中心的功能是为综合体项目进行配套。而从一开始谋划客群策略时，凤凰汇购物中心就锁定了三类人：写字楼的客人、周末客人和商旅客人”。

  值得注意的是，凤凰汇购物中心经过改造后，客流量有所提升，但客流大多分布在在餐饮楼层，其他楼层的客流依然较少。住在左家庄社区的胡女士告诉北京商报记者，她平时很少去凤凰汇购物中心，“虽然距离不远，但想要在周末时，三环路时常拥堵，前往消费并不方便”。从地理位置上来看，凤凰汇位于东三环、北三环和机场快速路以及京密路等四条交通主干道的交汇处，附近三公里范围内企业众多，距离国贸CBD和望京核心区的距离也仅为5公里左右，并且与地铁10号线和首都机场线的距离都不算太远，是最受商旅人士欢迎的地区。

  事实上，随着电商对实体商业的冲击，各大购物中心和百货商场也都在面临转型的困境。如物美新街口广场不再以传统百货模式继续发展，而将作为社区生活中心，在传统零售店的基础上加码体验消费；为提升商品经营能力，王府井集团加码拓展自营商品，集团旗下自营生活方式集合店“尚府”于去年开业；北京华宇时尚购物中心也通过引进7Fresh弥补业态不足，同时也将增加更多的亲子业态及网红店；今年4月21日闭店后的长安商场，改造后将定位为社区生活中心，打造“U生活中心+奥莱”商业模式。

  对此，北商研究院特邀专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳认为，百货、购物中心正在处于转型期，商业项目都在补齐餐饮业态短板，完善基础服务配置。不过，想要在区域内吸引消费的人前往打卡、购物，还需要引入具有特色的新型业态，以特色门店吸引客流。如果项目局部改造后，任旧存在客流量较少的难题，那需要运营者做出整体的定位和策划。

  商场吸引人气最关键的内容首先得是要有新奇好玩的特色体验项目，包括环境场景的特别设计，每周推出的新奇活动，以及引入多种新奇好玩的店铺等。赖阳表示，，如果商业项目只调整业态结构，那只是服务功能上的变化。项目想要吸引更多客流，一定要具备更多的创意、时尚店铺和主体活动。

  对于凤凰汇购物中心商业街的改造，赖阳建议，应该在餐饮品牌的基础上增加更多业态，“想要打造一条好的街区，一定要增加首店、首发、首演、首展等内容，在街区环境上也应该以时尚为主，而不光仅只是餐饮一条街。”